Con frecuencia asistimos en la notaría a tensiones familiares provocadas por la partición y destino de los bienes de la herencia que puedan llevar a la ruptura de la unidad familiar, máxime cuando se trata de bienes indivisibles, como una vivienda.
Estas situaciones de conflicto tienden a la extinción de la comunidad por diferentes cauces, según se realicen en el momento previo a la aceptación y adjudicación de herencia o con posterioridad a la misma. Todo ello, siempre que no se adjudiquen a cada coheredero bienes concretos y determinados, sino que todos acuerden quedar copropietarios en los bienes de la masa hereditaria.
Si los problemas surgieran en el momento inicial, a la hora de partir, los coherederos podrán elegir entre tres opciones: acudir a una partición judicial de la herencia, verificar la partición por acuerdo mayoritario -en aquellas regulaciones autonómicas que así lo admitan- o nombrar un contador-partidor que verifique por ellos la partición.
Si, por el contrario, las discrepancias surgieran después de haberse adjudicado los bienes en proindiviso entre los coherederos, ahora copropietarios, sin haber partido entre ellos, las soluciones serían las siguientes:
- Como premisa de partida hemos de advertir que ninguno de los hermanos puede, por sí solo, vender la totalidad de la vivienda ya que necesita contar con el consentimiento de todos para que la venta sea válida. Sin embargo, sí puede, separadamente, vender su participación indivisa en la vivienda. Desde el punto de vista práctico, además de ser un supuesto de laboratorio -difícilmente un tercero va a adquirir una parte indivisa de una vivienda-, hay que recordar que los otros hermanos tendrán derecho preferente para adquirir esta participación indivisa abonando el precio de venta. Por ello, lo normal es que ese porcentaje sea vendido a los hermanos teniendo en cuenta además que, si uno solo de los hermanos adquiriere la totalidad de la vivienda a cambio de abonar a los otros el exceso, goza de un importante beneficio fiscal por extinción de condominio.
- Si, por el contrario, un hermano-propietario se niega a vender su parte, en ningún caso puede ser obligado a hacerlo. Ahora bien, tampoco el resto de copropietarios está obligado a permanecer en comunidad y cualquiera, y en cualquier momento, puede pedir que se divida. Así, podrá acudir a la vía judicial para ejercitar la acción de división de cosa común (actio communi dividendo). En cuyo caso, téngase en cuenta además que, si el bien es indivisible (gr.: una vivienda), basta con que un solo disidente pida su venta en pública subasta para que se proceda de esta forma. No obstante, este procedimiento puede acarrear inconvenientes dado que termina con la subasta de la vivienda en común y el precio de adjudicación suele ser inferior al precio de mercado.
- Finalmente, téngase en cuenta que la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria introdujo como novedad las subastas voluntarias, de común acuerdo de los interesados, para la división de la cosa común.
En cualquier caso, es imprescindible contar con el correcto asesoramiento jurídico imparcial y gratuito, de gran importancia para solventar dudas sustantivas y fiscales, que en tal sentido prestan los notarios.
