El vulgarmente llamado contrato de arras es realmente un contrato preparatorio en el que se incluyen las arras como pacto accesorio. Estos contratos son un acuerdo entre comprador y vendedor, previo a la firma de la compraventa propiamente dicha, donde éstos se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad.
En ellos, el comprador suele entregar una cantidad a cuenta del precio, las arras, estableciéndose además otras condiciones a cumplir por las partes. Hay tres tipos o modalidades de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, pero no quiero extenderme ahora en ello Si quieres saber más sobre este tema puedes consultar este magnífico post.
Como veis es una preparación para la firma de la compraventa. ¿Por qué no se firma directamente la compraventa? Se puede, por supuesto y muchas veces así se hace. No siempre es necesario firmar un contrato previo. Si ambas partes están de acuerdo en precio, plazo, no hay financiación que requiere tiempo adicional, o cualquier otra circunstancia que impida proceder a la compra, no sería preciso pacto previo alguno y directamente se puede firmar la escritura de compraventa. Pero esto no siempre es así. Hay muchos factores que pueden retrasar la firma de la compraventa, tales como cancelación de cargas previas, verificaciones de titularidad, gravámenes, autorizaciones, licencias, solicitud de financiación, una pandemia… Son muchas y, de lo más variadas, las razones que llevan a utilizar estos pactos previos.
A estos contratos preparatorios de una compraventa no se les suele dar la importancia que tienen. Lo consideramos muchas veces una mera reserva, sin más consecuencias. Lo habitual es firmarlo con una inmobiliaria o intermediario, cuando intervienen, o lo descargamos de internet sin darle más vueltas. Pero en ellos se incluyen pactos que hay que cumplir. La firma sin responsabilidad no existe. No es la primera vez que discutiendo sobre quien paga determinados gastos, una parte muestre, con media sonrisa, el contrato previo, en el que se pactó que lo pagaba la otra, que ni cuenta se dio de la trascendencia de lo que firmaba.
¿Puede el notario ayudarme? Por supuesto. Tradicionalmente no ha sido habitual que se firmen pactos previos o preparatorios de una compraventa en las notarías, lo normal es autorizar y firmar ya la compraventa. Pero como esto no siempre es lo que ambas partes quieren, se hace necesario configurar un contrato preparatorio y, por eso, esto está cambiando. Al menos tal es mi experiencia. Últimamente he tenido ocasión de redactar y autorizar varios contratos en los que era necesario disponer de tiempo y la cantidad entregada a cuenta era importante, queriendo el comprador contar con la mayor garantía posible.
Estos contratos preparatorios firmados en escritura pública suponen una garantía adicional. El notario informa detalladamente de las circunstancias que concurren para que las partes puedan tomar la decisión adecuada a las circunstancias, con pleno conocimiento, así como de los plazos que puedan necesitarse para tenerlo todo listo.
Siendo la regulación de estos pactos muy escasa, y por lo tanto su campo muy amplio, mejor contar con ayuda profesional.
Si repasamos la información que suelen incluir estos contratos preparatorios, vemos la importancia de la ayuda del notario:
- Datos personales: el notario se asegura que todos cuentan con la documentación necesaria, tanto en el ámbito de la representación, como fiscal, de blanqueo de capitales, inversiones exteriores…,
- Identificación del bien transmitido: con todos sus datos, detectando posibles discrepancias entre Catastro y título o con el Registro y las opciones de ser coordinadas que podemos ir valorando o preparando,
- Cargas, o limitaciones, y otras circunstancias relevantes,
- Precio: por el que fija la compraventa y cantidad que se haya de entregar en el momento del contrato preparatorio, las ventajas e inconvenientes para cada parte de que dicha cantidad sea más o menos elevada y la naturaleza que se le quiera dar de entre las opciones posibles,
- Plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa.
- Reparto de gastos, y que cada uno sea consciente de lo que firma ya que no se podrá cambiar posteriormente salvo nuevo pacto entre ambas partes.
- Otras cuestiones que puedan resultar de interés en cada caso concreto.
Además de la certeza de que toda esa información es correcta, la escritura es título ejecutivo para exigir el cumplimiento de las obligaciones, por lo que podremos disponer de una vía judicial más ágil para reclamar.
Otra cuestión que poca gente suele plantearse es la de las consecuencias fiscales del incumplimiento, sobre todo si hemos firmado unas arras de las llamadas penitenciales. Si quien no haya desistido recibe una cantidad de dinero, ello constituye un ingreso a efectos de IRPF que hay que declarar y por el que hay que tributar, y quien desiste, tiene una pérdida que igualmente afecta a su IRPF.
Como siempre la realidad supera la ficción y puede que tu caso sea distinto o tenga sus peculiaridades. Si te quedan dudas, acércate a la notaría de tu elección donde te asesorarán e informarán con más detalle de tu caso concreto. Como siempre.
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