Uno de los momentos más importantes en la vida de una persona es el de la compra de una vivienda, para lo cual, con frecuencia, se utiliza financiación bancaria. En este trascendente acto el notario juega un papel fundamental para comprobar la legalidad del negocio y dotar a las partes, y singularmente al comprador, de seguridad jurídica.
De este modo, el notario, en relación a la compraventa:
- Comprueba la regularidad del título de adquisición del vendedor, proponiendo las actuaciones necesarias para que el comprador pueda adquirir el pleno dominio del inmueble (por ejemplo, en caso de herencias previas no adjudicadas, o de titulares de un derecho de usufructo que ya hayan fallecido).
- Observa las posibles limitaciones o prohibiciones a la libre disposición del inmueble, y el cumplimiento de los requisitos adicionales exigidos en tales casos. Por ejemplo, tratándose de viviendas de protección oficial, o bienes propiedad de menores de edad o personas incapacitadas, o viviendas que constituyen el domicilio conyugal del vendedor.
- Se cerciora sobre la inexistencia de cargas o gravámenes sobre el inmueble, advirtiendo sobre este hecho en otro caso y los medios para su levantamiento o cancelación.
- Coteja la situación registral y catastral de la finca y su correspondencia, o la existencia de discrepancias y las vías para su adecuación.
- Se ocupa de acreditar la situación de deudas por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (consultándola directamente en muchos casos) así como de los gastos que pudiera haber pendientes por la comunidad de propietarios, tratándose de un piso en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
- Supervisa el cumplimiento de los requisitos establecidos por la normativa en materia de eficiencia energética.
- Acredita el medio de pago del precio de compraventa, evitando casos de fraude fiscal o blanqueo de capitales.
- Asesora sobre el régimen fiscal aplicable a la compraventa, indicando los posibles beneficios fiscales aplicables al caso.
- El mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa, comunica este hecho al Registro de la Propiedad competente a efectos de causar inmediato asiento de presentación a favor del comprador, evitando el riesgo de que se vea afectado por posibles nuevos gravámenes (como un embargo del inmueble por deudas del vendedor).
- Declara al Catastro Inmobiliario la transmisión, a efectos de alterar la titularidad del bien a favor del comprador.
En relación al préstamo con garantía hipotecaria, usualmente contratado por el comprador con una entidad financiera para sufragar la adquisición de la vivienda, el notario igualmente realiza una importante labor de asesoramiento y control de la legalidad, reforzada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. De este modo:
- Informa y explica a los intervinientes, tanto los prestatarios como posibles terceros garantes (tales como fiadores o hipotecantes no deudores), las condiciones económicas del contrato, y las repercusiones jurídicas del mismo, singularmente en caso de impago y ejecución de la garantía hipotecaria. Hay que destacar que esta labor se hace a través de una comparecencia personal ante el notario, previa al otorgamiento de la escritura y obligatoria e irrenunciable, que se instrumenta mediante un acta notarial; y que, en todo caso, es totalmente gratuita y sin coste alguno para el interesado.
- Comprueba que el contrato no contiene cláusulas declaradas abusivas o condiciones generales de la contratación que no se hallen debidamente inscritas en el registro existente al efecto.
- Se cerciora del cumplimiento de los deberes de transparencia en materia de contratación por parte de la entidad financiera, asegurándose de la efectiva entrega de la documentación precontractual prescrita por la Ley y de la observancia de los plazos legales.
- Vela asimismo por el efectivo cumplimiento del derecho de libre elección de notario por parte del cliente, sin que pueda venir impuesto por la entidad bancaria.
- Coteja que las condiciones estipuladas en la escritura de préstamo hipotecario coinciden con las de la oferta vinculante entregada y aceptada por los prestatarios.
- Verifica que la obligatoria tasación del inmueble cumple los requisitos legales y la vigencia del certificado.
Sin ánimo exhaustivo, éstas son algunas de las principales actuaciones que los notarios hacen en una operación de compraventa inmobiliaria con constitución de préstamo hipotecario. Como puede observarse, no son pocas, pero tratándose de un acto tan importante es esencial asegurarse de que todo está bien, por lo que es aconsejable dejarlo en manos de un profesional cualificado e imparcial como el notario. De esta forma, el comprador sólo tendrá que preocuparse de disfrutar de su nueva vivienda (bueno, y de pagar las cuotas del préstamo…).
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