Hasta que conseguimos encontrar la casa de nuestros sueños pueden pasar meses o incluso años. Todo el esfuerzo que supone conseguir un hogar adaptado a nuestras necesidades debe mantenerse hasta el último momento, y es aquí donde entra en juego la firma de un contrato de arras.
El primer paso que damos cuando nos decidimos por la compra de la casa es la entrega de una cantidad de dinero, comúnmente conocida como señal o reserva y que representa el compromiso entre las partes de llevar a cabo la operación.
De hecho, es el primer pago del precio de uno de los desembolsos económicos más importantes que asume el comprador, así que la misma relevancia merece un adecuado asesoramiento en este sentido.
Jurídicamente, la entrega de esta señal se formaliza mediante un contrato de arras.
Nuestro Código Civil no hace una definición exhaustiva del concepto “arras” pero en esencia podemos definir el contrato de arras como:
El acuerdo privado mediante el cual la parte compradora se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada, penalizando al comprador o al vendedor si incumplen dicho acuerdo.
Tipos de contrato de arras
Es importante saber que el Tribunal Supremo diferencia entre 3 tipos de arras según sea el objetivo del contrato.
Decimos que es importante conocer los distintos tipos de contrato de arras por dos razones básicas:
- Cada una de ellas produce diferentes consecuencias.
- Según cuál sea la finalidad del acuerdo deberemos elegir una u otra tipología.
El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.
A continuación hacemos un resumen de cada una de ellas para que sepas identificarlas fácilmente en tu contrato.
Para ello, vamos a seguir un sencillo esquema: regulación, naturaleza jurídica, consecuencias y ejemplo práctico.
Ya sabes que nos importa mucho que no te lleves sorpresas en los contratos que firmes en cualquier ámbito de tu vida.
Ahora sí vamos con los tipos de contrato de arras:
Arras confirmatorias
- El primer tipo de arras que analizamos son las arras confirmatorias reguladas en el artículo 1.124 de nuestro Código Civil (CCi).
- La naturaleza jurídica de las arras confirmatorias es, como su propio nombre indica, confirmar nuestro compromiso con la compraventa.
Es decir, operan como un anticipo del precio final.
- Las consecuencias son que en caso de incumplimiento el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
Además, si el perjudicado hubiere optado por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde cuando el cumplimiento resultare imposible.
- Ejemplo de arras confirmatorias:
“Las partes acuerdan que el precio de la compraventa es de X euros que se abonará por la compradora del siguiente modo:
a. La parte vendedora manifiesta que ha recibido en este acto la cantidad de X euros en concepto de señal.
b. El resto del precio convenido, es decir X euros, será abonada en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública que se llevará a cabo como máximo el día __ de __________ de _____.”
Fíjate que es fundamental acordar una fecha límite para formalizar la venta.
Arras penales
- Las arras penales están reguladas en los artículos 1.152 a 1.154 del Código Civil.
- La naturaleza jurídica de las arras penales es establecer una garantía del cumplimiento del contrato.
- Las consecuencias del incumplimento son para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más una cantidad convenida en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
- Ejemplo de arras penales:
“Si la parte vendedora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligada a devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.
Si la parte compradora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora.
Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento. “
Arras penitenciales
- Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil y también son conocidas como arras de desistimiento.
- Constituyen un medio lícito para que las partes puedan unilateralmente resolver el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.
A pesar que su uso es excepcional, normalmente es este tipo de arras el que a todos se nos viene a la cabeza.
Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del código civil.
- Ejemplo de arras penitenciales:
“Si el contrato se resuelve o la compraventa no se formaliza en el plazo indicado y en las condiciones señaladas por una causa imputable al Comprador, éste perderá el importe de las Arras entregadas en este acto y, si por el contrario, el contrato se resuelve o la compraventa no se formaliza en el plazo indicado y en las condiciones señaladas por una causa imputable al Vendedor, éste deberá devolver al comprador el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.454 del Código Civil.”
Esperamos haber despejado dudas sobre los tipos de contrato de arras.
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