Quizá a más de uno le sorprenda saber que los notarios no cobramos arbitrariamente, ni que todas las escrituras valen lo mismo. El arancel notarial, a disposición de todo interesado, determina unos honorarios que varían en función de la cuantía de la operación, la extensión de la escritura o el tipo de inmueble que se compre, entre otros parámetros.
Esto, junto con los pactos acordados entre vendedor y comprador acerca de ‘quién’ asume los gastos, se traduce en que la minuta del notario de una escritura de compraventa sea distinta para cada caso, ya pague el vendedor o el comprador; según el valor de compra; según se venda un local, un campo, una nave o una vivienda (y esta sea o no de protección oficial) o en función de si se trata de primera o segunda transmisión.
En este post nos vamos a centrar en los gastos derivados, en general, de una compraventa. La mayoría se instrumentan en notaría y son con intermediación de una agencia inmobiliaria, la cual suele redactar un documento de arras o de reserva, en el cual, entre otras cláusulas, se elige libremente al notario que autorizará la escritura pública y se pacta quién asumirá gastos de notaría y el importe del IBI del año en curso.
En defecto de pacto, según Ley, esto es el artículo 1455 del Código Civil español: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
Es decir, que al vendedor le corresponden los derechos de matriz (y esto varía en función del valor del inmueble), el papel timbrado sobre el cual se redacta la escritura, las diligencias de envío de la escritura al Registro de la propiedad y al ayuntamiento, la solicitud telemática al Catastro de la certificación descriptiva y gráfica, el certificado telemático de deudas de IBI, en su caso, y los sellos de seguridad. Estos son, de forma no exhaustiva, los conceptos más habituales.
Por su parte, el comprador sólo paga las copias. Las copias que expedimos son:
- Una autorizada en papel, que equivale a la escritura original, firmada por el notario.
- Una autorizada electrónica, que enviamos al Registro de la Propiedad para generar un asiento de presentación cuya finalidad es ‘proteger’ el inmueble evitando que entren en el Registro posibles cargas o gravámenes del vendedor, hasta que se logra la inscripción definitiva en favor de la parte compradora, lo cual tarda alrededor de dos meses a contar desde la firma de la escritura.
- Una simple electrónica, que presentamos en el ayuntamiento correspondiente al lugar donde radica el inmueble, a efectos de la plusvalía municipal. La notaría también envía esta copia al Catastro inmobiliario, con la finalidad de que se produzca el cambio de titularidad, de forma automática.
- Tres copias simples en papel: una para el cambio de suministros (luz, agua, etc); otra para la oficina liquidadora, en la que se presenta el pago del impuesto correspondiente; y otra para la parte vendedora, que le sirve tanto para la declaración de la renta como para el pago de la plusvalía municipal.
Además de estos gastos notariales, la compraventa de un inmueble devenga otros a tener en cuenta: el Impuesto de Bienes Inmuebles, el de Transmisiones Patrimoniales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana.
