Quizás los modos más conocidos para adquirir la propiedad de un inmueble sean la compraventa y la herencia, pero no son los únicos. La donación es uno de ellos, y para que sea plenamente válida deben cumplirse una serie de requisitos de los que te asesorará el notario que elijas.
Además de los necesarios para que se apliquen las bonificaciones fiscales, que varían dependiendo de la comunidad autónoma en la que radique el inmueble donado y que se han traducido en un incremento en el número de donaciones de estos bienes, en primer lugar y a diferencia de otros modos de adquirir la propiedad, para que un inmueble sea válidamente donado es imprescindible acudir a la notaría y otorgar una escritura de donación. No es posible donar un inmueble mediante un contrato privado, ya sea verbal o escrito, pues el artículo 633 del Código Civil exige otorgar escritura pública junto con otros requisitos como la expresión individual del bien donado y, en caso de que existan, el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
No es suficiente la voluntad de donar del donante, sino que se requiere la aceptación por parte del donatario ya sea “por sí o por persona autorizada con poder especial para el caso, o con poder general y bastante”, como señala el artículo 630 del Código Civil.
Además, es necesario que esa aceptación del donatario se produzca en vida del donante y que éste tenga conocimiento de dicha aceptación. En la práctica lo más frecuente es que donante y donatario comparezcan juntos ante el notario y se formalice la donación en un solo acto. No obstante, está igualmente previsto que el donatario, que no comparezca simultáneamente con el donante por sí o debidamente representado, pueda aceptar la donación en otro momento, o bien en la misma escritura mediante la oportuna diligencia, o bien en otra escritura separada (siempre y cuando se cumplan los requisitos mencionados de aceptar mientras viva el donante y se notifique a dicho donante la aceptación).
Hay que tener en cuenta que el artículo 634 del Código Civil permite que la donación comprenda todos los bienes del donante, pero lo condiciona a que “éste se reserve en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias”.
Las distintas normativas autonómicas han introducido una serie de bonificaciones en el Impuesto de Donaciones que han hecho que sea atractivo fiscalmente acudir a la donación para transmitir un inmueble entre parientes, siendo menor la bonificación cuanto más lejano es el parentesco entre donante y donatario.
No obstante, a la hora de pensar en hacer una donación, incluso en los casos de parentesco señalados, se deben tener en cuenta no solamente las bonificaciones en el Impuesto de Donaciones que gravará la donación y que corresponde abonar al donatario sino también otros impuestos que indirectamente pueden afectar al donante pues, al igual que en otras transmisiones de propiedad, si el valor del inmueble que se pretende donar es superior al que tenía en el momento en que se adquirió, la donación puede generarle una ganancia patrimonial que tendrá que declarar en el Impuesto de la Renta del ejercicio al que corresponda.
Tampoco se debe olvidar que, si el inmueble donado es urbano, la donación estará igualmente sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o “plusvalía municipal”. A diferencia de los casos de compraventa o alquiler no será necesario que el donante entregue al donatario un certificado de eficiencia energética.
Al igual que en la donación de otros bienes, si el inmueble se dona a un heredero forzoso, en la escritura constará si el donante desea que sea tenida en cuenta en el momento de su fallecimiento al repartir el resto de sus bienes entre sus herederos forzosos o si por el contrario dispensa al donatario de esa obligación de “colacionar”.
