Una de las cuestiones que más nos preocupan cuando vamos a comprar una vivienda es la de las cargas o deudas o cargas que puede arrastrar una propiedad y cómo podemos asegurarnos de que no nos van a afectar, lo que obviamente también interesa a la entidad de crédito que en su caso nos va a conceder el préstamo hipotecario que nos permite financiar la adquisición.
Así, nos interesa saber:
- Si existe alguna cantidad pendiente por razón del IBI correspondiente a ejercicios anteriores. En determinados casos, y aunque haya cambiado de dueño, el propio inmueble puede llegar a responder de esas deudas que no fueron pagadas por un propietario anterior, es decir, puede que si alguno de los anteriores propietarios no pagó el IBI y otra persona compra esa casa, el Ayuntamiento se lo puede reclamar y esa persona tendría que reclamar a ese anterior dueño que no pagó. Especialmente, cuando el vendedor es una entidad de crédito que adquirió el inmueble en una ejecución hipotecaria, puede haber deudas por IBI que dejó pendientes de pago un dueño anterior. Por ello, los notarios solicitamos información acerca de las deudas de IBI que pueda haber pendientes, bien a las partes, o bien a los ayuntamientos que cuenten con los medios técnicos para ello a través de la plataforma tecnológica del notariado, que también permite pagar deudas pendientes.
- Si existen cantidades pendientes por razón de gastos de la comunidad de propietarios del edificio. Aunque en principio estas deudas anteriores corresponderían al propietario anterior, también el inmueble puede estar afecto al pago de los gastos de la anualidad corriente y los tres años anteriores. Por ello, la ley dice que el transmitente está obligado a manifestar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad o expresar los que adeude, aportando un certificado coincidente con tal declaración, (aunque esta obligación puede ser dispensada por la parte adquirente, precisamente porque en ese caso tiene conocimiento directo sobre ello). También en la actualidad, y desde el año 2015, los notarios disponemos de un servicio para obtener telemáticamente dicho certificado firmado electrónicamente por el administrador de fincas.
- Si existen cargas previas que figuren inscritas o anotadas en el Registro de la Propiedad, tales como por ejemplo hipotecas anteriores o embargos. Por eso los notarios estamos obligados legalmente a solicitar información registral sobre este particular, para que las deudas garantizadas con las mismas sean satisfechas a quien corresponda y dichas cargas se cancelen, normalmente de manera simultánea al otorgamiento de la escritura de compraventa y préstamo hipotecario. En estos casos, y a través de la gestoría encargada de tramitar sus escrituras, lo más frecuente es que la parte adquirente pida una provisión de fondos a la parte transmitente para el pago de los gastos que ello supone y que suelen de cargo de esta última. Actualmente, en la práctica y con ocasión de la autorización del acta de transparencia previa al otorgamiento de las escrituras de compraventa y préstamo hipotecario (acerca de la cual otros compañeros han escrito en este mismo blog), los notarios atendemos consultas sobre estas cuestiones y sobre muchas otras relacionadas con lo que supone este paso tan importante.
En cualquier caso, si tienes alguna duda sobre estos temas, no dudes en consultar a tu notario.
