Una de las características del Derecho español es la libertad de forma en los negocios y en los contratos. Salvo casos especiales, dos personas pueden adoptar un acuerdo entre ellas con plenos efectos legales en la forma que quieran: desde el tradicional apretón de manos, hasta la formalización del negocio mediante el otorgamiento de una escritura ante notario, pasando por todas las formas intermedias imaginables (incluyendo los manidos, en la cultura popular, contratos escritos en la servilleta de un bar).
Como siempre digo a quienes vienen a mi despacho, si todo el mundo cumpliera su palabra, sobraríamos los notarios, los abogados, los jueces y hasta la policía. Pero, por desgracia, estamos en un mundo en el que no siempre se cumple lo pactado, unas veces por mala fe, otras por desidia, otras por imposibilidad.
Por eso, suelo añadir a la frase anterior que nos acordamos de Santa Bárbara cuando truena. Esto es, si hemos celebrado un contrato y la otra parte no lo cumple ¿qué podemos hacer? Pues aquí es donde radica la importancia de la forma en la que hemos formalizado nuestro contrato. El contrato privado, el apretón de manos y el compromiso redactado en una servilleta tienen en principio efectos legales, pero si una parte no lo cumple, habrá que acudir a la Justicia para, en primer lugar, demostrar la existencia del contrato y que la firma que en él aparece pertenece a la persona que decimos que lo firmó, que no hay falsificación de firma y que era realmente quien debía firmarlo (no es lo mismo que me venda el propietario a que lo haga quien no lo es).
Si el contrato lo hemos hecho en escritura pública, todo lo anterior ya está acreditado, por lo que, si tenemos que acudir a la justicia, será solo para pedir directamente su cumplimiento. Además, el notario velará por vendedor y comprador, comprobando que todo esté en regla.
Cuando alguien compra una propiedad, suele ser habitual firmar lo que se llama un contrato de arras antes de acudir a la notaría. Hay que aclarar que el contrato de arras, como tal, no existe. Las arras son una entrega de dinero asociada a un contrato de compraventa, como prueba o señal de la celebración el mismo y como anticipo del precio. Pueden permitir al comprador desistir del contrato y perderlas, y al vendedor hacer lo propio, debiendo en tal caso devolverlas duplicadas (las que recibió más otra cantidad igual).
Cuando alguien me cuenta que ha hecho un “contrato de arras” y que está a la espera de poder ir a la notaría para tener su escritura porque mientras tanto tiene el alma en vilo, le pregunto que por qué no ha acudido directamente a la notaría para hacer la escritura. Me miran como si estuviera diciendo algo extraño: la escritura no se puede hacer – dicen –, hay que hablar con el banco para financiar la compra, hay que dar un tiempo al vendedor para dejar libre la propiedad, etc. Y, mientras, con el corazón encogido por si se tuerce el trato.
Lo que no sabe mucha gente es que la escritura se puede hacer desde el primer momento aunque haya muchas cosas pendientes de hacer con posterioridad. En la escritura se recogerá lo esencial del contrato, que es la venta, y todo lo accesorio se adecuará a las circunstancias del caso concreto. Si el comprador ha entregado esas arras, así se reflejará en la escritura para su tranquilidad y al mismo tiempo la cantidad que queda pendiente de pago, para tranquilidad del que vende.
Cuando el banco conceda la financiación, se hará constar el pago de la totalidad del precio. Si la propiedad tarda en entregarse, así se reflejará, velando por el vendedor que necesita un tiempo y por el comprador que reclama una garantía de fechas. Se puede formalizar la escritura de forma que no haya que pagar ningún impuesto mientras no se pague el resto del precio y no se entregue la posesión, sujetándola a condición suspensiva. Y tanto vendedor como comprador tendrán la garantía de una escritura, sabiendo que todo quedará cerrado en cuanto se cumpla por cada uno aquello a que esté obligado, y que si alguno no cumple, será fácil reclamarle que lo haga.
En resumidas cuentas, ¿qué es preferible? ¿Entregar el dinero y tener la incertidumbre de qué pasará o anticipar ese dinero con todas las garantías y la protección derivadas de una escritura? Si aún tienes dudas, ¡acude a tu notario más cercano!
