La subida experimentada por los tipos de interés en los últimos meses ha supuesto un encarecimiento del crédito y, consecuentemente, una reducción de la concesión de préstamos hipotecarios. La dificultad de hacer frente al incremento de los costes ha hecho que muchos ciudadanos hayan visto limitada su posibilidad de acceder a financiación a la hora de adquirir su vivienda, lo que les ha llevado a buscar alternativas.
Una que he observado que despierta gran interés es el arrendamiento con opción de compra. ¿En qué consiste este contrato? Pues bien, como su propio nombre indica, se trata de un arrendamiento, es decir, un alquiler al que se añade el derecho que se concede al arrendatario de adquirir la vivienda, si lo desea, en el plazo y con las condiciones pactadas.
Las ventajas que plantea son evidentes para ambas partes. Por un lado, quien busca una vivienda consigue el uso de la misma mediante el pago de una renta, pudiendo adquirirla en un futuro si las circunstancias le son más favorables, y el propietario, por su parte, mientras no se ejercite la opción, conserva la propiedad del inmueble con todos los derechos inherentes a ella.
Sin embargo, hay que tener en cuenta ciertas particularidades que plantea el derecho de opción. Aunque el dueño del inmueble conserve el dominio del mismo, la concesión del derecho de opción implica ya el consentimiento a la futura venta, cuyo perfeccionamiento depende, exclusivamente, de la voluntad del arrendatario. Es decir, si dentro del plazo marcado éste decide ejercer la opción, el propietario no puede negarse.
Lo mismo ocurre con los términos de dicha venta. Al otorgarse el contrato de arrendamiento con opción de compra, quedan determinados tanto el precio como las demás condiciones del contrato de compraventa posterior, que no podrán modificarse en el futuro, aunque varíen las condiciones del mercado inmobiliario. En otras palabras, si en el momento de otorgamiento del contrato de venta el valor de la vivienda ha aumentado, no se va a poder subir el precio pactado.
En cuanto a las condiciones del derecho de opción, es importante determinar el plazo para el ejercicio del mismo. En el caso del arrendamiento, puede pactarse que la duración de la opción coincida con el plazo del arrendamiento, si bien caducará en caso de prórroga de aquél. También puede pactarse un precio por la concesión de la opción o establecerse que el arrendatario pueda transmitir ese derecho a un tercero, que será el que adquiera la finca, en su caso.
Otra alternativa sería la compraventa con precio aplazado pactando en garantía una condición resolutoria explícita. Aunque para el vendedor, a primera vista, pueda resultar poco atractiva una compraventa a plazos por el riesgo que implica el impago del precio una vez transmitida la propiedad de la vivienda, como vamos a ver, la condición resolutoria hace que dicha desventaja desaparezca.
La condición resolutoria expresa permite que el vendedor, en caso de impago, pueda recuperar la propiedad del inmueble sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial.
Si el comprador incumple su obligación de pagar el precio, el vendedor puede, por medio de un requerimiento notarial, exigirle el pago y notificarle la resolución del contrato en el caso de que no atienda dicho requerimiento. Verificado dicho incumplimiento, el vendedor, presentando en el registro de la propiedad el expresado requerimiento junto con su título de propiedad y previa consignación de las cantidades recibidas, recupera la propiedad del inmueble pudiendo volverlo a inscribir a su nombre.
Como se puede observar, el ordenamiento jurídico abre distintos caminos para conseguir nuestros fines, pero es importante asesorarse bien y ser conscientes de los requisitos y consecuencias de cada uno de ellos.
