El Ministerio de Economía ha publicado el anteproyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario con en el que limita las comisiones a cobrar por estos préstamos y las remuneraciones de los prestamistas inmobiliarios, entre otras medidas.
La normativa, que estará en audiencia pública hasta el 15 de septiembre, supone la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y Consejo sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
El texto destaca que los prestamistas, los intermediarios de crédito y los representantes designados para la concesión de los préstamos inmobiliarios «actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios».
Estos principios han de cumplirlos tanto en la elaboración de los productos crediticios, como en la concesión de créditos, en la prestación de servicios de intermediación o de asesoramiento sobre el crédito o, en su caso, de servicios accesorios, como la ejecución de los contratos de crédito. Insiste, además, en que las obligaciones de información a favor de los prestatarios «no supondrá coste adicional alguno».
La norma expone una serie de elementos de transparencia que deben cumplir los contratos hipotecarios, entre los que cita la necesidad de que expongan «de forma explícita y con la máxima claridad» los derechos y obligaciones de las partes, así como los riesgos derivados del préstamo.
También se deberá prestar especial atención al hecho de que los ingresos de los clientes se adecuen a los compromisos que adquiera al recibir el préstamo, así como a que no existan «influencias indebidas» de la entidad o sus filiales en la valoración de las garantías inmobiliarias.
LÍMITE A LAS COMISIONES BANCARIAS
Respecto a las comisiones que se cobran por estos servicios, el texto establece que solo podrán repercutirse gastos por servicios relacionados con los préstamos que han sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios prestados o gastos que se puedan acreditar.
Por su parte, la comisión de apertura englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial.
El texto deja claro que el tipo de interés del préstamo no podrá ser modificado «en perjuicio» del cliente durante la vigencia del contrato, salvo que sea acordado por las partes y formalizado por escrito.
EXTINCIÓN ANTICIPADA DEL PRÉSTAMO
Si el prestatario quiere extinguir el contrato, podrá hacerlo «en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado» mediante el reembolso o la amortización anticipada de la cantidad adeudada. Las partes podrán acordar un plazo de notificación previa que no podrá ser superior a un mes.
El anteproyecto especifica que, en este caso, el prestatario «tendrá derecho a una reducción del coste total del crédito que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al tiempo de contrato que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción».
SIN COMISIÓN DE AMORTIZACIÓN A PARTIR DEL SEXTO AÑO
Concreta que si se hubiera suscrito un contrato de seguro accesorio al del préstamo ambos deberán extinguirse al mismo tiempo y el prestatario tendrá derecho a recibir la parte de prima no consumida.
Además, el prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los préstamos, pero podrá recibir una compensación –limitada al 0,25% durante los cinco primero años de vigencia del contrato y al 0,5% durante los tres primeros años– en el caso de pérdidas financieras.
REMUNERACIONES
La norma establece que el personal al servicio del prestamista debe contar con los conocimientos y competencias necesarios sobre los productos que comercializa y detalla que quedan prohibidas las ventas vinculadas de préstamos, a no ser que sean beneficiosas para el cliente.
También especifica que la política retributiva de los prestamistas inmobiliarios debe ser compatible «con una gestión sana y eficaz del riesgo» y «no ofrecerá incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado».
Las remuneraciones tendrán que ser acordes con la estrategia empresarial, los objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista y deberá incorporar medidas para evitar los conflictos de interés, en particular estableciendo que la remuneración no dependa de la cantidad de solicitudes aceptadas.
