Esta semana queremos compartir con vosotros algunos ejemplos de cláusulas ilegales en un contrato de alquiler de negocio que hemos detectado.
El contrato de alquiler se rige por la voluntad de las partes, lo previsto en el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, subsidiariamente por el Código Civil.
Así se establece en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: “Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Es muy habitual que las partes acuerden las condiciones del alquiler y firmen un contrato que, en la mayoría de los casos no ha sido redactado por un abogado.
Y como ya son muchos los contratos que hemos revisado de clientes que han tenido problemas con el arrendador o el arrendatario por firmar el contrato de alquiler sin previo asesoramiento jurídico, pensamos que puede resultar de ayuda los consejos sobre cláusulas ilegales en el contrato de alquiler de local que os dejamos a continuación:
Cláusulas abusivas en el contrato de arrendamiento de local de negocio:
Transmisión del local objeto de alquiler
Si no se dice nada en el contrato, en caso de venta de la finca arrendada durante el periodo de duración del arrendamiento, el nuevo propietario asume los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario.
Este supuesto está regulado en el artículo 29 de la LAU.
Por tanto, de producirse una transmisión no se puede obligar al inquilino a abandonar el local, sino que deberán respetarse las mismas condiciones del contrato.
Por tanto, de producirse una transmisión no se puede obligar al inquilino a abandonar el local, sino que deberán respetarse las mismas condiciones del contrato.
De producirse una transmisión no se puede obligar al inquilino a abandonar el local.CLIC PARA TUITEAR
No obstante, la normativa establece una excepción cuando las partes si hubieren pactado en el contrato tal posibilidad.
Es decir, las partes sí podrán acordar la extinción del contrato en caso de transmisión del local arrendado a terceras personas, pero deberá pactarse expresamente.
Cuando decimos transmisión nos referimos a venta, donación, herencia, etc.
Cesión del contrato y subarriendo
Salvo pacto en contrario, según el artículo 32 de la LAU, el arrendatario podrá ceder o subarrendar el local sin necesidad de previo consentimiento por el arrendador.
En este caso, el arrendador tendrá derecho a solicitar un aumento de la renta en vigor del 10%, si se trata de un subarriendo parcial, y del 20% en caso de cesión del contrato o subarriendo total de la finca arrendada.
Cualquier cláusula que obligue al arrendatario al pago de una compensación mayor a los porcentajes indicados en la Ley se considerarán abusivos.
Por tanto, si no se dice nada en el contrato, el inquilino podrá subarrendar la finca y el propietario no tendrá derecho a resolver el contrato en ese supuesto.
En cualquier caso, la cesión o subarriendo deberá comunicarse al arrendador en el plazo de 1 mes.
Indemnización al arrendador por resolución anticipada del contrato
En este punto hacemos referencia a la resolución del contrato por el arrendatario antes de que finalice el tiempo de duración pactado.
El arrendatario podrá resolver anticipadamente el contrato:
Cuando hayan transcurrido mínimo 6 meses.
Mediante notificación expresa (burofax o carta certificada) a la otra parte con 30 días de antelación.
En este caso, el arrendador tiene derecho a percibir una indemnización siempre que se pacte en el contrato.
Si en el contrato no se acordó el pago de una indemnización al arrendador por resolución anticipada del contrato instada por el arrendatario, éste no tendrá nada que abonar.
¿Cuál es la cuantía a indemnizar? La indemnización será la equivalente a una mensualidad de renta vigente por cada año que quede por cumplir del contrato. Si la duración del contrato fuere inferior al año, dicha renta mensual se prorrateará.
Por tanto, si en el contrato se pacta una indemnización superior a los límites indicados, dicha cláusula será abusiva y se tendrá por no puesta.
Te solicitaremos algunos datos que serán confidenciales para incluirlos en el contrato y en 2 minutos tendrás tu contrato listo para firmar.
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