La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, introdujo grandes novedades en el sistema hipotecario, una de ellas referente a quién asume los gastos derivados de la formalización de un contrato de préstamo o crédito.
No obstante, dicha ley no se aplica a todo contrato de esta índole, sino sólo a aquellos préstamos con garantía (hipotecaria o de otro tipo) sobre inmuebles de uso residencial, o préstamos (hipotecarios o no) para adquirir o conservar la propiedad de cualquier inmueble siempre que el prestatario, fiador o garante tenga el carácter de consumidor.
Centrándonos en el supuesto de un préstamo para comprar una vivienda, que es garantizado con hipoteca constituida sobre la vivienda adquirida, su formalización requiere:
- La elaboración de una tasación de la vivienda a hipotecar, que es un informe de valoración elaborado por una entidad especializada oficial. Los gastos de esta tasación corresponden al deudor-prestatario quien es libre para escoger la entidad tasadora que quiera, debiendo el banco aceptarla (aunque hay entidades que asumen el pago de la tasación).
- El otorgamiento de escritura pública de préstamo hipotecario ante notario. En este caso, los honorarios notariales del mismo (la llamada matriz) los ha de asumir el prestamista, mientras que el coste de las copias lo asumirá quien las solicite (en la práctica, el prestamista, pues el notario remitirá de forma totalmente gratuita al prestatario una copia simple de la escritura a su dirección de correo electrónico). Previo al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, la ley exige que los prestatarios (y en su caso, fiadores y garantes) comparezcan ante notario de su elección para comprobar el cumplimiento de las formalidades legales y ser asesorados por éste en relación al contrato que pretenden celebrar, de lo que se dejará constancia por medio de acta notarial. Este acta es totalmente gratuita para los interesados, no generando honorario alguno a cargo de éstos.
- La intervención de una gestoría, delegada por la entidad prestamista para realizar los trámites posteriores al otorgamiento de la escritura, como retirada de las copias de la notaría, liquidación de impuesto, presentación y retirada en el Registro de la Propiedad. Su coste ha de ser enteramente asumido por la entidad prestamista.
- La liquidación y pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que es un tributo cuya gestión y recaudación se halla cedida a las Comunidades Autónomas (y cuyo gravamen se sitúa en torno al 1,5% del importe de responsabilidad hipotecaria, cifra algo superior al capital de préstamo concedido). Tras el Real Decreto Legislativo 17/2018, el sujeto pasivo de este impuesto es el prestamista, que asumirá totalmente su coste.
- Inscripción de la escritura de préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, cuyos honorarios ha de satisfacer íntegramente la entidad prestamista por ser la interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria.
En resumen, de los principales gastos que se derivan de la formalización de un préstamo hipotecario, el prestatario-deudor sólo habrá de asumir (salvo que el banco le ofrezca pagarlo) el coste de la tasación hipotecaria. Junto con ello, tendrá que pagar:
- Una comisión de apertura del préstamo concedido, si la tiene estipulada en las condiciones financieras aceptadas
- La nota simple que solicite el banco para verificar la situación registral del inmueble a hipotecar
- La prima del seguro de daños del inmueble hipotecado que, por regla general, deberá tener suscrito (pero no obligatoriamente con el propio banco, salvo que lo vincule a la concesión del préstamo).
De todas formas, el notario que libremente elijas para formalizar tu contrato te explicará los gastos con pelos y señales en el acta gratuita y obligatoria previa a la escritura de préstamo hipotecario, así como en el otorgamiento de ésta. Comprar una vivienda es una inversión muy importante, así que ¡no vayas a pagar un céntimo más de lo que te toca!
Me interesa
- ¿Puedo elegir al notario que quiera para firmar un préstamo hipotecario?
- ¿Qué tipo de deudas puede arrastrar una vivienda y cómo puedo consultarlas?
- ¿Puede el banco imponer el notario en un proceso de compraventa de vivienda?
