El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, reguló muy detalladamente lo relativo a los arrendamientos de vivienda habitual sin mencionar otro tipo de arrendamiento.
Sin embargo, el nuevo Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril de 2020 sí regula este tipo de alquileres, vinculados en un alto porcentaje a la actividad económica que desarrollan pymes y autónomos, que son los inquilinos. Una de las primeras claves de esta norma, tal como señala el abogado Juan Liquiniano Carrero, especialista en Derecho Civil y arrendamientos del Bufete Mas y Calvet, es que divide a los arrendadores entre grandes tenedores y pequeños propietarios y aplica diferentes criterios para la moratoria o reducción del alquiler dependiendo de ello.
Grandes tenedores
Son las entidades públicas de vivienda o las personas físicas o jurídicas propietarias que sean titulares de más de 10 arrendamientos urbanos, excluyendo garajes, trasteros o superficie construida de más de 1.500 m2. En este caso los principios fundamentales son los siguientes:
- Se estará a la voluntad de las partes en cuanto al acuerdo de moratoria o reducción de la renta. A falta de acuerdo, el arrendatario tendrá derecho a una moratoria automática en el pago de la renta arrendaticia, aunque deberá solicitarla a la arrendadora. Esta no se puede negar, por ello es automática.
- El arrendatario deberá reunir los requisitos que se detallan más adelante.
- Esa moratoria afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación al impacto económico provocado por el COVID 19, sin que puedan superarse en ningún caso los cuatro meses.
- La renta se aplazará sin ninguna penalización, sin devengo de intereses, y se llevará a cabo mediante el fraccionamiento de las cuotas (objeto de moratoria) a contar desde que se supere la situación de alarma o a partir de la finalización de los cuatro meses anteriormente citados.
- El pago de las cuotas lógicamente deberá hacerse durante el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. Aunque el Real Decreto- ley no lo dice, entiendo que si el plazo del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas fuera inferior a los dos años establecidos, el fraccionamiento deberá quedar reducido al periodo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.
Pequeños propietarios
Son los arrendadores distintos a los definidos en el apartado anterior. Para estos casos, se estará a la voluntad de las partes en cuanto al acuerdo de moratoria o reducción de la renta. A falta de acuerdo, la persona física o jurídica arrendataria tendrá derecho a solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
“La normativa no dice nada sobre la duración de este aplazamiento, por lo que haciendo una interpretación del sentido de la nueva regulación, entiendo que podría extenderse hasta la finalización del estado de alarma o como máximo un plazo no superior a cuatro meses. Entiendo que este aplazamiento tiene que ser de poca duración”, explica el abogado del Bufete Mas y Calvet.
Como novedad, la nueva normativa permite al arrendador disponer libremente de la fianza en su momento entregada por el arrendatario, para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. Como he señalado antes, el hecho de que se pueda disponer de la fianza, que normalmente corresponderá al importe de dos mensualidades, permite interpretar que el aplazamiento del pago tiene que ser esencialmente corto y con un plazo de duración entre dos y cuatro meses.
En el supuesto de que el arrendador disponga total o parcialmente de la fianza en los términos anteriormente reseñado, el arrendatario estará obligado a reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde el acuerdo del aplazamiento, o en el plazo que reste de vigencia del contrato si el plazo fuera inferior a ese año.
En los arrendamientos de pequeños propietarios no está previsto el fraccionamiento de las cuotas, mirando la nueva regulación en este sentido por los intereses del pequeño arrendador.
Requisitos para que pymes y autónomos accedan a estas medidas
La persona física o jurídica (autónomos y pymes) que quiera acceder a dichas medidas, debe cumplir una serie de requisitos comunes tanto cuando se trate de grandes tenedores como de pequeños propietarios.
Si se trata de un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo, los requisitos son:
- Estar afiliado y en situación de alta, a la fecha de la declaración de alarma mediante el Real Decreto-ley de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social o de los Trabajadores del Mar, o bien en una de las Mutualidades de la RETA.
- Que su actividad económica haya quedado suspendida por aquel Real Decreto-ley o disposiciones complementarias.
- Que en el caso de que su actividad económica no haya quedado suspendida, acredite la reducción de la facturación del mes natural al anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75 % en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En el caso de que se trate de un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme, los requisitos son:
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
- Que su actividad económica haya quedado suspendida por aquel Real Decreto-ley o disposiciones complementarias.
- Que en el caso de que su actividad económica no haya quedado suspendida, acredite la reducción de la facturación del mes natural al anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos un 75 % en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
