“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa…” Así la define el artículo 348 de nuestro Código civil.
Si unimos este principio universal con el de la autonomía de la voluntad el resultado parece obvio: quien es dueño y señor de una casa tiene el derecho absoluto de hacer en ella lo que le plazca. Sin embargo, el precepto continúa diciendo “sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. Lo que traducido a un lenguaje más coloquial quiere decir: “mi libertad termina donde empieza la de los demás”.
¿Significa esto que para cualquier cambio que queramos realizar en nuestra propiedad debemos pedir permiso? No siempre, pero es obligatorio en determinados casos para no tener conflictos con las autoridades competentes y con la comunidad de vecinos. Por ejemplo, supongamos que has heredado un diáfano y luminoso local, el cual no se encuentra alquilado y en el que no se ejerce actividad comercial alguna. O intentas sacarle rentabilidad y lo vendes, o lo conviertes en el loft de tus sueños, lo que estará subordinado a una serie de requisitos materiales, decorativos, urbanísticos y jurídicos. Estos dos últimos requisitos, los urbanístico y jurídicos, pueden ser distintos dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el local.
Veamos qué necesitas:
1.- Licencia del ayuntamiento que autorice el cambio de uso, previo pago de la pertinente tasa urbanística, junto con la Licencia de Primera Ocupación. Normalmente el plazo para que expidan la primera es de 2 meses desde la solicitud, debiendo comenzar las obras durante los 6 primeros meses, y acabarlas en el plazo de 2 años, o de 3 si te conceden una prórroga.
En este punto es importante señalar qué ocurriría si, bien por ignorancia de la ley aplicable, bien por descuido, las obras para el cambio de uso se realizan sin la preceptiva licencia. La única posibilidad para evitar una sanción por parte de la Administración es que la infracción haya prescrito (el plazo dependerá de lo que cada comunidad autónoma haya establecido en su respectiva Ley del Suelo) y de que un técnico así lo acredite.
2.- Proyecto técnico. Es imprescindible presentarlo, en papel y en soporte digital para obtener la licencia y debe reflejar los siguientes aspectos: la edificación existente, el cambio de uso que se pretende realizar, y una retahíla de especificaciones técnicas e instalaciones a realizar en la nueva vivienda, según la correspondiente Ordenanza de Prevención de Incendios y Código Técnico de la Edificación.
3.- Autorización de tu junta de propietarios, a menos que el cambio de uso del local en vivienda esté permitido en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo. Es aconsejable que, si no dispones de una copia de éstos, comentes tu propósito con el administrador de la finca, o acudas al Registro de la Propiedad para consultar los libros en que esté inscrito el local.
4-. Otros requisitos. En determinados casos pueden ser obligatorios otros requisitos, dependiendo de la naturaleza de la futura vivienda, como un estudio básico de seguridad y salud, o una calificación provisional si la vivienda fuera de protección oficial.
La cuestión es un poco más compleja si el local se encuentra gravado con una hipoteca. Si el cambio de uso no altera el valor de tasación, lo más frecuente es que no necesites autorización de la entidad acreedora. Ahora bien, el cambio de uso podría implicar no sólo una causa de resolución anticipada de la hipoteca a favor de la entidad financiera, (si así se hubiera determinado en la escritura del préstamo), sino también una modificación de alguna de las comisiones, ya que en ocasiones varían dependiendo de la utilidad que se le quiere dar al inmueble hipotecado. Como más vale prevenir que curar, te aconsejamos que comuniques el cambio de uso a tu entidad bancaria.
5.- Escritura pública otorgada ante notario, a la que se añadirán los justificantes de los requisitos anteriormente expuestos. En esta escritura el notario recogerá tu decisión y tu consentimiento para el cambio de uso del local a vivienda. Será requisito imprescindible que esta escritura se inscriba tanto en el Registro de la Propiedad, previo pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, como en el Catastro.
Mi recomendación es que, si te encuentras en un caso similar a este, acudas a tu notario más cercano, o al que tú elijas, que te asesorará y te explicará todas estas cuestiones.
