Los traspasos de negocios constituyen una modalidad especial del inicio una actividad empresarial como autónomo o pyme, consistente en la cesión del contrato de arrendamiento de un local o toda una explotación económica a un nuevo titular a cambio de una cantidad de dinero que se paga como precio.
Es un contrato complejo ya que con este negocio jurídico se trasmite una pluralidad de derechos de muy diferente naturaleza: desde derechos reales de propiedad (por ejemplo los que recaen sobre las existencias) hasta derechos estrictamente personales (como la posición de arrendatario en el contrato de alquiler del local), pasando por derechos abstractos y difícilmente evaluables económicamente (como la clientela). Los traspasos de negocios en locales en los que se ejerza una actividad empresarial o profesional vienen regulados por el art. 32 de la Ley de Arrendamientos urbanos 29/94, de 24 de noviembre.
TRASPASO DE NEGOCIO
Lo importante, al tratarse la relación jurídica que existe con el inmueble de un alquiler, es estudiar el contrato de arrendamiento existente, ya que las partes son libres de pactar las condiciones que deseen.
Podemos encontrarnos ante las siguientes situaciones:
- El contrato no regula específicamente este supuesto o lo remite directamente a la ley. En este caso, se podrá traspasar el local a un tercero sin necesidad de que el propietario lo autorice previamente, bastando con que el arrendatario lo notifique fehacientemente (vía burofax, vía notarial) con un mes de antelación a la realización del mismo. El propietario tendrá derecho a elevar la renta que en ese momento esté vigente hasta un 20%.
- El contrato indica que para ceder o traspasar el local es necesaria la autorización previa del propietario. En este caso, habrá que solicitar dicha autorización, y aquí podría el propietario exigir alguna contraprestación a cambio de permitir esa cesión.
- En el contrato hay una cláusula que indica que el arrendatario está autorizado a traspasar el local y que, en este caso, el propietario tendrá derecho a elevar la renta en la cantidad indicada en el mismo y a cobrar un porcentaje por el traspaso.
- El contrato prohíba la cesión, en cuyo caso nada se puede hacer.
Si la titular del contrato de arrendamiento fuera una sociedad, podría procederse a la compra de las acciones o participaciones de la misma, por lo que no se consideraría cesión o traspaso, ya que no habrá cambios en la relación jurídica existente.
Debemos puntualizar que cuando hablamos de traspaso de local de negocio sólo se refiere a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, y por tanto, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. La Ley actual de 1994 habla de cesión del contrato de arrendamiento; la finalidad del traspaso o cesión es la misma, aunque con diferentes requisitos.
Este contrato de traspaso de local de negocio no necesita formalizarse en escritura pública notarial salvo cuando incluya la trasmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles. Pero, en todo caso, puedes acudir a tu notario para que te asesore gratuitamente. Es importante contar con un contrato escrito y bien estructurado, que defina claramente los derechos y obligaciones de cada parte.
En el ámbito fiscal, las operaciones de cesión de un negocio como vía de traspaso no están en principio sujetas a IVA ni Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siempre y cuando se trasfiera el negocio en su totalidad y se vaya a continuar con la actividad económica. Así, el arrendatario que cede el negocio deberá emitir una factura sin IVA por el importe del traspaso al nuevo inquilino. Pero si los bienes del traspaso se venden por separado sí que están sujetos a IVA, excepto los inmuebles al ITP. Respecto de la renta recibida por el traspaso, su tributación en el IRPF será como ganancia patrimonial. El propietario, por su parte, en caso de recibir una parte del traspaso, deberá consignarlo como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración de IRPF, pudiendo aplicar una reducción del 40% al tratarse de una renta obtenida de forma irregular en el tiempo.
Si tienes alguna duda, acude a tu notario.
